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內容來自sina新聞轉型商業地產陣痛 萬通擲10億連拿宅地
每經記者 尚希 發自北京
宣佈轉型商業之後的萬通地產，兩年企業融資二胎年息借貸增貸轉貸後首次購入住宅用地。
5月28日，萬通地產公告披露，公司以160萬元/畝的價格，總計31161.24萬元的交易對價，受讓中新天津生態城投資開發有限公司擁有的中新天津生態城南部片區一幅住宅用地。當天，該公司還在杭州餘杭的土地出讓會上以76300萬元的總價拿下瞭一幅住宅用地。
對於一日內超10億元連拿兩地，萬通地產管理層表示，在天津、杭州拿地隻是住宅領域的補倉序幕，未來萬通仍將會在已進入的城市拿地，適度放大住宅規模。
住宅用地補倉啟幕
此前，萬通地產的關鍵詞則台南仁德農地貸款是商業。2011年4月，馮侖從萬通董事長位置上退下，許立接任。同時，許立宣佈萬通地產此後全面轉型商業地產。當時許立對外稱，公司將在數年內實現商用物業收入占總收入15%、利潤占總利潤30%、投資型持有物業占總資產20%~30%的目標。
在宣告轉型後的兩年內，萬通在住宅項目開發上鮮有動作。5月28日晚，萬通地產發佈公告稱，公司以160萬元/畝的價格，總計31161.24萬元的交易對價，受讓中新天津生態城投資開發有限公司擁有的中新天津生態城南部片區19號地塊的國有土地使用權。這也是萬通地產近期內拿到的第一塊純住宅用地。
當日，公司還在杭州餘杭的土地出讓會上以76300萬元的總價拿下瞭位於勾莊的餘政儲出[2013]26號地塊 (商住用地)，折合樓面價9145元/平方米，溢價率達33.17%。同時，勾莊的最高樓面地價從融科的8302元/平方米被刷新到萬通的9145元/平方米。
值得註意的是，此次拿地的天津和杭州，萬通早先亦有佈局。就天津市場而言，也是萬通地產業務貢獻較大的一個區域。公司2012年年報顯示，天津地區的營收為18.68億元，北京地區的營收為15.68億元，天津地區的營收相比去年，下降瞭44.2%。
公開資料顯示，5月份，全國主要城市土地市場已經有超過10宗高溢價地塊成交，總成交額已經超過150億元。廣州、北京、上海等一線城市均出現瞭區域土地價新高。
"選擇這個時機拿地，並不是跟風。"萬通地產總經理雲大俊表示，在公司商用項目儲備已達到合理規模、基本完成轉型佈局後，購入宅地，向投資者傳遞瞭公司堅持住宅與商用並重的策略。
轉型陣痛不可避免
轉型之初，萬通的商業藍圖甚是宏偉。許立曾表示，到2015年，萬通將投資150億元，開發超過100萬平方米的商用物業，持有投資級商用面積超過50萬平方米，目標年租金收入11億元；商用物業的收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業占總資產20%~30%。
萬通地產2012年報顯示，目前包括北京、天津、杭州、上海都已擁有萬通中心；此外，北京CBD核心區Z3項目的方案設計工作全面展開。"未來幾年，我們的商用物業將用美國模式進行擴張，公司六成的資源會投向住宅，四成投向商用，但是因為操作方式的不同，這並不意味著商用資產的規模會小於住宅業務。"許立公開表示。
記者發現，從目前的狀況來看，萬通商業地產的回報率極為有限。2012年萬通地產的物業租金約為1.3億元，同比增長22.48%。2011年物業租金收入僅為1.06億元，2012年主營業務收入為40.7億元，物業出租占比僅為3.1%。
馮侖曾公開表示，目前萬通地產有50%左右的投資在商業地產，投入重金卻沒有理想的回報，這一切可能對萬通地產造成巨大的壓力。萬通地產旗下有很多大型項目正在開發，開發如此多的大型地產項目，需要巨額資金。
許立對此坦言，轉型陣痛不可避免，雖然有一定壓力，但長期來看，北京萬通中心2013年的租金收入可能要超過1.6億元，同時，在2016年入市的CBD區域Z3項目也是高端出租商用物業。
萬通地產財務總監徐曉陽介紹，CBD物業投資資金規模大約為13.2億元，期限為5~7年，預計年收益率為12.57%~20.09%。"2018年物業價值短期達到峰值時，CBD投資基金將進入逐步退出階段。"
萬通地產主管商用物業的副總經理汪慶宏向記者透露，萬通地產正在籌建萬通房地產開發股權投資基金，主要投資於房地產項目的開發階段，投資項目多位於國內一、二線城市，部分三線城市高流動性的項目也在范圍之內。"投資期限為4年，主要投資模式是，既可由萬通地產持有項目公司51%、基金49%，也可由基金100%持股項目公司。"
一位證券分析人士表示，近年來萬通地產的業績表現一直處於行業中等水平，從目前披露的業績報告來看，"輕資產"的模式很難在短期內實現業績的爆發增長。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-03/08452239411.shtml
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