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內容來自sina新聞需求探頂與回歸平衡 世聯料2015年房價將會分化
??需求探頂與回歸平衡 世聯料2015年房價將會分化
??房價走勢會出現分化，一線城市房價會上漲，二線城市有些會平穩中上漲，三線則下跌居多。
??1月21日晚，世聯行發佈中國房地產市場2014年回顧與2015年展望報告。
??在這份篇幅長達91頁的報告開頭，世聯行董事長陳勁松首先釋放樂觀信號：2014年是整體中國房地產行業“牧草與羊群”總體均衡的一年，遠未到“沙漠化”。
??陳勁松隨即筆鋒一轉，表示2015年房地產的故事不在於總量增長，不在於一線城市如何創新高，而在於行業中組織和人的轉變。
??“如果行業還如過去三十年的理念，隻顧規模增長，不顧地域的復制，隻盯著價格，所有的擔心都沒有化為對整體經濟和城市人的生活多樣性的滿足，不在自己身上找原因，那麼，2015年就是‘時過境未遷’的一年。”
??2014年：需求探頂，回歸均衡
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??世聯行在報告中稱，對比過去激流勇進的十年，2014年商品房銷售、新開工面積等均出現高增速後向市場正常運行的區間回歸。
??自2003年住建部首次明確把房地產作為“國民經濟的支柱產業”，2003-2012年十年間，房地產市場飛速發展，總銷售面積超過75億平方米。其中2013年銷售面積猛增至13億平方米，年增幅達17.3%。
??對此，世聯行認為，2013年13.1億平方米的成交量很可能是中國房地產市場銷售面積的天花板，中國正迎來探頂後的均衡階段。
??其中，進入2014年上半年，在全國未出臺任何新調控措施的背景下，房地產行業呈現低迷走勢。1-5月全國商品房成交面積、成交金額持續下滑，且同比降幅不斷擴大。
??為瞭促進銷售、降低庫存，房價應聲松動。其中5月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比下降、跌幅為0.2%，這是繼2012年6月以來的23個月之後房價環比首次下降。
??同時，中國房地產市場在政策調控方面，主要借助市場調整的窗口期，把一些限購、限價等幹預措施盡可能剔除;2014年以後，以利率、信貸、稅收等經濟手段為主和中長期制度建設的調控方式將取而代之。
??基於行政色彩比較濃的調控退出，世聯行認為，2014年對中國房地產市場是具有歷史意義的一個年份。不過該行也指出，由於去化難度加大，城市商品房庫存以及去化周期開始攀升，樓市困難的局面已然造成。
??數據顯示，截至2014年12月底，全國商品房待售面積攀升至6.22億平方米，比11月末增加2374萬平方米，同比增長26.1%。
??世聯行統計的全國重點城市庫存變化趨勢顯示，2014年12月，在多重政策作用下，全國多個重點城市庫存去化時間有所下降，然而大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線，包括除深圳外的3個一線城市，去庫存壓力不容小覷。
??房企方面，截至2014年10月底，A股市場共有143傢上市房企公佈的庫存數據顯示，三季度末，累計庫存絕對值達1.96萬億元，同比增長25.4%，增速較去年加快。剔去其中已售未結的項目，即預收賬款，上市房企的真實庫存達到1.34萬億元，同比增36.61%。
??世聯行稱，銷售回落而庫存快速增加凸顯瞭樓市的困局，這一趨勢如果繼續，則會進一步傳導到土地市場乃至金融系統，帶來經濟失速的風險。因此，大部分房企采取瞭主動收縮規模、減少拿地的策略，解決庫存問題被視為促進房地產平穩健康發展的關鍵。
??“但企業卻不得不面對利潤下滑、老客戶不滿、品牌美譽度下降等負面影響。”世聯行認為，房企的凈利潤率下降成為“白銀時代”的新常態。
??2015年：規模不劇減，需求依存
??在經歷2014年回歸均衡後，“拐點論”一度喧囂塵上。不過，世聯行認為，行業規模不會急劇衰減，需求依然存在。
??世聯行預計，中國2013年住宅銷售面積為11.5億平方米、達到峰值後，即便房地產行業依然在高位運行、依然在宏觀經濟中占據著非常重要的領地，其內涵將會發生根本的變化。
??對於房企而言，世聯行根據2014年前三季度已公佈的數據測算稱，2014年143傢A股上市房企投資回報率ROE可能從2013年滑落20%，其中超過2/3的房企ROE是在行業平均水平以下，這反映瞭目前房地產行業整體盈利能力在下降。
??在實業收益率接近資本收益率的背景下，世聯行預測，房企會開始收縮投資規模甚至有部分中小房企會選擇退出。
??而房地產的交易規模足夠大，決定瞭行業所涉及的上下遊產業鏈足夠長、觸及的客戶量足夠多。世聯行認為，當以傳統銷售型業務為主導的地產格局被打破，市場對企業的限制和約束越來越少，轉型成為涉足物業服務、金融服務等多種業務的房地產行業的內涵才會真正變得豐富多彩。
??同時世聯行主張，在行業回歸均衡、需求主導市場的情況下，房企應聚焦這些細微變化，包括購房人群年輕化、限購解除推動改善型需求入場等，摒棄過往單一的開發速度為先、樓盤簡單拷貝模式，而要契合當地的地緣特征，提供創新型產品。
??數據顯示，2014年，面積區間低於90平米的剛需產品占比為46%，低於140平米的產品占比達90%;購房年齡也呈現年輕化趨勢，“80後”客戶占比達到65%。
??世聯行表示，從剛需主導和置業年輕化的購房群體特征來看，該群體對利率的下行將更為敏感。而四季度以來，受利率進一步下降的預期影響，市場回暖的趨勢仍會延續。同時，2015年宏觀經濟面臨下行壓力，房地產交易量的放緩將會拖累整個經濟復蘇步伐，因此預計整體貨幣環境將會趨於寬松。
??具體而言，世聯行預計，在庫存壓力尚未完全釋放，這一趨勢將延續至2015年上半年;但在庫存壓力基本釋放後，下半年市場供應量可能會明顯下降。
??“2015年全國商品房銷售面積較2014年上升是大概率事件。房價走勢會出現分化，一線城市房價會上漲，二線城市有些會平穩中上漲，三線則下跌居多。
??來源：觀點地產網 作者見習編輯 鐘凱
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/094259638430231旅行社二胎年息6%41129480.shtml
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